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來海口,購房聯盟教您如何選好房

來源:諾巢網    時間:2016-12-16 14:58:54

海口是海南省的省會,是海南交通、醫療、生活、服務最發達的城市,不適宜旅游但適于居住。

海口市北緯20°1',東經110°19'位于北緯23.5°的南邊,屬于南北回歸線內的熱帶地區,雖然屬于熱帶地區,但不是四季如夏,還是有季節的變化。海口在海南島的最北端,是距離大陸最近的地點,不管是坐飛機還是鐵路輪渡或是汽車輪渡回到大陸都是最方便的地方。

再有一點,沒有在海南生活過的人不會知道,海口和三亞完全不一樣,三亞到處被騙或被宰,主要是三亞是旅游城市,大多一錘子買賣,不求回頭客,宰你沒商量;而海口大多是本地人或是候鳥,缺斤少兩,人家會找你的,而且海口的本地婦女生性勤勞純樸,幾乎所有的苦活、累活都由婦女承擔,買東西時,你盡管放心,即使街邊的老婦使用殘破的小秤,也不會少給你。

談到買房,我們就要考慮到很多因素:

第一組因素:地段、價格、樓盤。結論:能夠承受價格段內的好地段好樓盤。

地產大亨潘石屹曾經說過,買房第一是地段,第二是地段,第三還是地段。其實他說的是投資的理念,對于買房者有其道理但也有局限性,因為好的地段是好,但價格也高啊。在想買房的第一階段首先是確定好自己能夠承受的價位,為什么說是能夠承受的價位哪?因為自己的理想價位往往與實際有較大的差距,隨著四處尋訪,看中樓盤的價位也在隨之變高,最后往往是忍痛割愛,出手上位,也就是能夠承受的價位段的頂端。

有關海口市哪些是好地段,首先說海口有四個區分別是秀英區、龍華區、美蘭區、瓊山區,但這四個區是按照自西向東方向豎著切割的,與好地段不搭界,好地段是按照南北方向說的,因為海口是北邊面向大海,面向大陸,越往南越荒涼,所以四個區的說法可以忽略。

自從海口市政府提出“中強、西拓、東優、南控”發展思路后,一時間,在海口哪個地方買房最理想成為時下購房者最熱門的談資。于是,北海甸、西海岸、東海岸、金貿房地產版塊等紛紛出爐。其實海口各個地段都是好中有差,差中有好,不能一語概括。

好地段一:海口核心濱水區。此前稱“海口外灘”。經專家研討論證最后確定為“海口核心濱水區”。它位于海口主城區的濱海地區,東起新埠橋,西至秀英港,包括海甸島、新埠島的部分地區,長堤路、濱海大道以北至填海區的海岸線地帶,其中海口灣是其中心地帶,海口灣緊鄰國貿、世貿中心商業區,內有萬綠園公園,舊的展覽中心,這一地段也包括世紀公園,海口外灘中心等新開發的地區,但是老海口灣基本開發完畢,包括海甸島的濱海地帶已經被各色商業樓盤占據,新樓盤價高量少。這一地區相當于上海的外灘。

好地段二:北到濱海大道,西到丘海大道,南到南海大道,東到白龍南路圍起的長方塊,東西大約8公里,南北大約4公里。這是城市中心區域,交通、商業、生活最為方便的地區,距離西海岸游覽區并不遠,不在海邊,不太潮濕,商品房的開發已經多年,高樓林立,但開發的普及率參差不齊,比如紅城湖地區還欠發達,由于區域廣大,必有一款適合你的新樓盤。但是丘海大道由于秀英港的大型載重汽車日夜轟鳴,噪音巨大,應該選擇樓盤時予以避讓。這一區域相當于北京的三環以里。

好地段三:西海岸,擁有海口最漂亮的海岸線和沙灘浴場,是海口唯一拿的出手的熱帶海岸休閑旅游區。但是作為住宅房產不能再向西了,到海口新的展覽中心為止,距離海邊的2公里內的區域內。因為從新的展覽中心再往西已經人煙稀少了,超過海邊2公里的南部地區是農村,還沒有開發,有些樓盤聲稱西海岸低價樓盤,其實已經過了海口火車站,太偏西了,快接近所謂的“老城”澄邁了。西海岸由于旅游地產云集,高檔酒店相肩比鄰,房價不但偏高,而且生活設施缺乏,冬季晚間根本不敢出門,街道除了車輛幾乎沒有行人。西海岸相當于北京的香山地區。

好地段四:海甸島,因為海甸島非常好界定,是個獨立的區域,也是距離大陸最近的地點,解放軍解放海南島,首先登陸的就是海甸島的白沙門公園。海甸島通過世紀大橋、人民橋、和平橋與海口陸地相通,過了人民橋就是騎樓老城區,海甸島給人以新城區的感覺,新房、新路、新公園,但是距離海岸較近,冬季有些潮濕和海風較大。但是上風上水相當于北京的海淀(同音)。

世紀大橋

萬綠園風景

南渡江美景

其它地段:南渡江西岸到白龍南路這一地區也是新樓盤較多的地區,和市政府毗鄰,街道商業區發展較快,距離機場比較近,價格適中。南邊南海大道到椰海大道中間也有較多新樓盤可供參考,新埠島地區商業樓盤開發已經開始起步,前景看好,但沒有個5年光景不能成型。

關于樓盤,海口大的開發商成片開發的不多,好多小的開發商買塊地,蓋兩座樓,就開賣,孤零零的樓盤幾乎沒有小區院落,賣完就改行了,這樣的開發商沒有責任感,后續遺留的問題沒人解決。有的樓盤,遠處望去,好像樹叢林立,一看就不喜歡。

有的樓盤是拆遷房夾雜著商品房,在海南判斷是否拆遷房很容易,因為海南當地人不管分到多么漂亮的新樓房,首先是將門窗用不銹鋼隔欄封閉,不管是多少層,從一層一直封到樓頂。

至于樓盤的質量,因為我們不是專業人士不懂得內在質量的鑒定,包括小區的容積率在頭腦中也沒有具體的數值參考,其實看看樓房的外墻和窗戶,以及擁擠程度就能略見一二,好的樓盤外墻面是有裝飾磚的,或是講究點兒裝飾藝術性,窗戶所用的塑鋼也能分辨出好壞,是否雙層玻璃很重要,為的是隔熱和隔音。所以好的地段還要選擇好的樓盤。

第二組因素:五證、產權、開發商、電梯。結論是一票否決。

因為我們手握辛苦掙來的錢,千里迢迢來到海南購房,最怕的不是價格高低,而是麻煩上身,沒有那么多的時間和精力去博弈和冒險。

五證有疑問的Pass;

產權不是70年的Pass;還有的理論是70年,但是買地是在1994年,一直沒動工,或是哩哩啦啦還沒賣完,2013年你買,對不起只剩51年了,三亞威尼斯藍灣就是這種情況。

開發商資質,上網查沒有,或者懷疑的Pass;因為海口各種房源都有,有的是單位富裕的房產轉為商業地產的,有的是產權不明確的。好在海口住宅與房地產信息網有非常全的內容,不管是開發商還是樓盤以至于到哪個房屋是否銷簽都可查到,而三亞的網站卻不靈通。

沒有電梯的Pass;電梯只要有就行,不必考慮是兩戶一梯還是八戶兩梯,都沒有關系,因為海南入住率非常低,沒有電梯擁擠的情況,如果沒有電梯將來老了如何上樓啊。

第三組因素:各種細節,分別描述

方向、日照和通風:北京有句老話叫做“有錢不住東南房”,指的是四合院內的東房即坐東朝西的房子,夏天下午西曬,冬天喝西北風;南房即坐南朝北的房子,終年不見陽光,冬天也是面向西北風。在海口也大同小異。希望樓盤南北通透,冬天能夠多見到陽光,熱天能夠有陰涼的屋子。

但是海南最大的問題不是防冷,而是防熱。為什么新加坡的組屋一般都有向北的房子哪,三亞也類似新加坡,主要考慮防熱,所以面向西面的房子的西曬是最可怕的,而面向北邊的卻是比較舒適的。但是海口卻不太一樣,海口冬天最低溫度10度左右,室內溫度16度,這種情況冬天可能會出現大約2次,每次持續時間1到2周,如果完全是朝北的房屋加上潮濕很厲害,確實不好受,如果全是南向玻璃門、大漂窗,從早太陽照到晚,會讓你感覺太熱了,也不舒服。所以海南提倡大陽臺擋住炙熱的陽光,而且最好不要封住南邊的陽臺,所以南向有些遮擋的房屋,也沒有問題,一天之中有一半時間得到光照就可以,最主要的是要通風。

說到通風,一個最重要的因素是風向,海口一年四季都是東南風,以東風為主,平時也在3、4級,比較舒適,所以面向東南而又有北面通風的是最好的房子,東向的房子也沒有關系,朝東的窗子,會讓東風吹遍全屋各個角落。至于通透,是最好,小戶型達不到直接通透,半通透也就是"L'型的通透也起作用,最忌諱的是完全不通透,會讓你感覺透不過氣來。

樓層:選擇樓層時也是兩難,低層便宜,高層貴,每層差價30-100元。還有一種說法高層有噪音和揚灰層的影響,通常說不買揚灰層的9到11層。但不同樓盤也不一樣,只要選擇樓房從下邊數的2/3處最好。高層樓房現在的供水系統已經比較先進,很少有中間設置加壓泵,如果有,一定要避開,當然地下室內的高壓泵的噪音也是最好離得遠點。

周邊環境、交通和購物:有人說,購物不重要,一個星期采購一次就行了,實則錯誤。海南的生活飲食與內地有很大的不同,講究的就是一個字“鮮”,當你吃過海南的鮮活海鮮,你就知道冰凍的海產品完全沒有那種味道,同樣是金鯧魚,冰鮮的比冰凍的好吃得多。再有周邊如果有小吃店、飯館,我所說的不是那種高級飯店,吃個早點和夜宵也是海南生活的一種享受,所以購物方便也是應該考慮的因素之一。

所謂環境和交通,指的是周邊的環境,海南由于歷史沿革,有些重點樓盤所在的地區是重要地段但毗鄰的街道臟亂差,或者是加工小作坊,或者是汽修一條街,無法忍受。有些地區說是有公交,往往是等上40分鐘都不來車,非常不方便。海口近年開發和整修了好多條新的街道,市容大有改進,你出入在干凈整潔的街道上,心情要好得多。再有如果樓盤在公園的附近,即使小區沒有地方,每天可以到公園散步,也是蠻好的,因為海口的大多數小區由于面積較小,沒有那么多的空間。

同時小區的設施涉及的東西很多都會考慮比如:

免費場所:有的小區設有免費游泳池、乒乓球室、兒童游樂園、老年健身器材等,但凡免費的很多都不長久,逐漸就會破損和衰敗。

收費會所:具有規模會所的小區大多是高檔小區,包括餐廳、茶館、游泳池、健身房等。一般對外開放,業主收費有優待。

車庫:具有地下車庫而且電梯能夠到達的是最好,海口的車位租金和臨時收費都比較合理,有的一晚上才收5元。我們最希望的是人車分流,這樣有小孩的家長就比較放心孩子的安全問題了。

水電氣:海口的新樓盤大都是水電插卡買字,天然氣到戶,價格分別是水2.6元/噸,電0.85元/度,氣2.6元/立方;燃氣有的是查表后交款,也有的是具有傳感器自動查表,要求有銀行帳號自動付款。

寬帶:海口據說有光纖入戶,大多沒有寬帶入戶,使用電信ADSL為多。

電梯:由于海口業主入住率低,不必擔心梯少人多的問題。

綠化:大多數業主都非常喜歡小區內具有多多的熱帶植物,綠化好的小區是請的云南的園林公司專門設計施工,培育和保養,熱帶植物種類繁多,層次分明,賞心悅目,同時對小區具有升值作用。有的小區帶有自己的湖泊或者水塘、水榭,但要注意最好遠離水塘,原因是蚊子和牛蛙吼叫太可怕了。

物業:現在可以說國內的物業管理還是混沌世界,大多數的物業不是服務部門而是占山為王的山大王,雖然有些城市的部分小區成立了業主代表大會,后來由于沒有制約和監督管理,完全變了味,您想官員那么高的素質沒有監督,都深陷腐敗泥潭,部分業代會也成了個人不交物業費的省錢捷徑,目前物業管理靠的是良心經營,有良心的就多做點兒,大多是“混”或者是“拆東墻補西墻”。海口的情況由于業主不常駐,根本就沒有什么業委會,最多也就是在論壇上發發牢騷,目前沒有什么辦法讓他們提高服務,只能希望物業費不要太高。好在海口的物業費并不算太高,一般1塊多錢,高檔的也就2塊多,少的幾毛錢。當開發商還沒有把房子賣完的時候,你會發現,物業管理,小區管理還是不錯的,原因是開發商寧愿往里貼錢,也要給新的買主留個好印象,開發商一撤,狀況立刻下滑,明確無疑。和內地比較起來,物業的雇工大多是海南妹還是非常純樸的,干起活來不怕吃苦,不會偷懶,比起北京的要好多啦。

公攤:買房時還要關心房屋的公攤面積,有的樓房公攤率達到28%,100米的房子只剩下72平米室內面積,這是開發商在搶錢或者是變相提高房屋的售價,我們沒有能力和開發商爭吵如何計算,但是我們可以不買,有的房子140平米的房子才公攤20米,公攤率才14%,而且是1梯2戶,當然小高層公攤的少,有介紹說,高層的分攤系數在0.18~0.26之間,多層的分攤系數在0.11~0.16之間,總之買房心中有桿秤,公攤多的我不碰。

潮濕:對于北方人來說,要對海口的潮濕有所心理準備,最嚴重的時候,冬天樓道、陽臺地面都結成小水珠,床上的被褥濕漉漉的,靠近海邊的房子比較厲害,城區的好一些,不過時間不會很長,也就是半個月的時間。而可采取的辦法有幾種,有的人買除濕機,但是有些奢華,因為好的除濕機并不便宜而且使用率又低,有的人買電熱毯,睡覺前熱一下被褥,使之不潮濕即可,此方法確實行之有效。本地人一般不選擇靠近海邊的房子,原因也就是在此。海南南北差異較大,海口陰冷潮濕的時候,三亞卻陽光明媚,好像五指山、陵水一線成為南北氣候的風水嶺,經常是坐火車北邊細雨淋淋,一過陵水南邊晴空萬里。

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